Les SCPI occupent une place centrale dans les stratégies de diversification patrimoniale des investisseurs, mais leur récente volatilité a mis en lumière des enjeux cruciaux de transparence et de réglementation. Pour les Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), maîtriser ces subtilités est essentiel pour guider leurs clients dans un marché où les produits immobiliers et les fonds d’investissement subissent des pressions économiques et médiatiques. Entre rendement affiché et valeur réelle des parts, les nouvelles règles encadrant les documents d’information clé (DIC) et les indicateurs de performance brouillent parfois les pistes plutôt que de les éclairer. Cet article explore les défis actuels des SCPI, des frais d’entrée aux scénarios de performance, et propose des pistes pour aider les CGP à y voir plus clair dans un environnement où la confiance des investisseurs reste un pilier.
Transparence des SCPI : un enjeu crucial pour les investisseurs
Un contexte marqué par la volatilité des marchés
Les SCPI ont récemment fait face à une visibilité accrue, accompagnée d’une certaine brutalité médiatique. La baisse de la valeur de certaines parts, notamment celles exposées aux bureaux, a ébranlé la confiance des investisseurs. Cette situation s’explique en grande partie par la remontée des taux d’intérêt, conséquence d’un environnement géopolitique et économique tendu. Cependant, certaines pratiques passées des gérants ont pu aggraver la situation, retardant les ajustements nécessaires en matière de communication et de stratégie.
Les limites des récentes évolutions réglementaires
Les nouvelles réglementations et initiatives sectorielles, bien qu’animées de bonnes intentions, risquent d’ajouter à la confusion plutôt que d’apporter de la clarté. Par exemple, la mise en avant du rendement global immobilier (RGI) au profit d’un indicateur basé uniquement sur la variation du prix de part pose question. En effet, le gérant ayant une certaine latitude dans la fixation de ce prix, l’indicateur perd en objectivité.
De plus, l’hétérogénéité des pratiques (frais d’entrée variables, délais de jouissance différents, prix « fondateurs » ou « sponsors ») plaide pour une harmonisation des modes de calcul. Des solutions simples et efficaces, comme le calcul du taux de distribution en « parts pleines » ou la prise en compte de la périodicité des dividendes, ne sont pas toujours retenues.
Les nouvelles règles de calcul du DIC : un nivellement par le bas ?
Les nouvelles règles de calcul du Document d’Information Clé (DIC) limitent désormais les projections trop optimistes. Cependant, en standardisant à l’extrême les scénarios, elles vident le DIC de son utilité comparative. Toutes les SCPI semblent suivre la même trajectoire, avec seulement deux critères différenciant les fonds : les frais et l’endettement.
Un encadrement plus fin aurait été préférable, comme imposer que le scénario médian reflète la performance historique ou communiquée par le gérant. De même, les règles de prise en compte des frais de transaction, qui pénalisent injustement les SCPI plus récentes, mériteraient d’être revues.
Vers une information plus transparente et objective
Dans un univers où la confiance est la pierre angulaire, il est plus que jamais urgent de s’en rapprocher. Bien que l’information parfaite n’existe pas, les acteurs du secteur doivent œuvrer pour une plus grande transparence. Cela passe par une harmonisation des pratiques, une meilleure communication sur les risques et une évaluation plus objective des performances.
Les investisseurs, de leur côté, doivent être conscients que les SCPI sont des produits de rendement, mais aussi de capital. La baisse des valeurs de parts a mécaniquement dopé les rendements affichés en pourcentage, créant un effet d’optique trompeur. Il est donc crucial de bien comprendre les mécanismes sous-jacents pour prendre des décisions d’investissement éclairées.
Les SCPI traversent une période de turbulence marquée par la volatilité des marchés et des pratiques parfois opaques, exacerbées par la remontée des taux. Les récentes évolutions réglementaires, bien qu’utiles, peinent à clarifier l’information, notamment avec des indicateurs comme le rendement global immobilier (RGI) ou le Document d’Information Clé (DIC), dont les nouvelles règles de calcul standardisées limitent la pertinence comparative. Les professionnels du patrimoine doivent rester vigilants sur l’hétérogénéité des pratiques et privilégier une approche transparente, en insistant sur l’harmonisation des modes de calcul et une communication claire sur les risques. Les SCPI restent des produits de rendement et de capital, mais leur évaluation exige une analyse fine des mécanismes sous-jacents pour éviter les effets d’optique trompeurs. Une meilleure transparence et des critères objectifs sont essentiels pour restaurer la confiance des investisseurs.
Source : Profession CGP
Gagnez 80 % de temps sur le processus de mise en conformité de vos clients avec la Suite Majors®.
Simplifiez la conformité, sécurisez vos dossiers et boostez votre efficacité dès aujourd’hui !