L’investissement en nue-propriété s’impose comme une stratégie patrimoniale de plus en plus plébiscitée par les épargnants en quête d’optimisation fiscale et de transmission optimisée. Pour les Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), maîtriser ce mécanisme de démembrement de propriété est un levier clé pour proposer des solutions sur-mesure à leurs clients, qu’il s’agisse de réduire la base taxable d’une succession, de préparer une donation anticipée ou de diversifier un portefeuille immobilier avec une décote attractive (jusqu’à 40 %). À l’heure où les règles de l’IFI et des droits de mutation complexifient les stratégies de gestion de patrimoine, la nue-propriété offre une réponse concrète aux enjeux de rendement différé et de protection du capital, tout en limitant les contraintes de gestion locative. Mais attention : ce placement de long terme, bien que fiscalement avantageux, exige une analyse fine des risques de liquidité et des impacts juridiques pour l’usufruitier comme pour le nu-propriétaire. Décryptage des opportunités – et des pièges à éviter – pour intégrer ce dispositif dans vos conseils en épargne et placements.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
L’investissement en nue-propriété repose sur un mécanisme juridique appelé démembrement de propriété. Ce dispositif sépare les droits attachés à un bien immobilier entre :
- L’usufruitier : il bénéficie du droit d’utiliser le logement (occupation ou location) et d’en percevoir les revenus (loyers).
- Le nu-propriétaire : il détient le droit de disposer du bien (vente, donation, legs), mais sans pouvoir l’occuper ni en tirer des revenus pendant la durée de l’usufruit.
Ce partage peut s’appliquer pour :
- Une durée déterminée (généralement 15 à 20 ans dans les programmes structurés par des promoteurs).
- Un usufruit viager, qui prend fin au décès de l’usufruitier (souvent utilisé dans les stratégies de transmission familiale).
À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans formalité supplémentaire ni frais.
Quels sont les avantages de l’achat en nue-propriété ?
1. Un prix d’acquisition réduit de 25 à 40 %
L’achat en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote significative par rapport à la valeur du bien en pleine propriété. Cette réduction, calculée en fonction de la durée de l’usufruit ou de l’âge de l’usufruitier, rend l’investissement accessible à des budgets plus modestes.
2. Une gestion locative externalisée
Le nu-propriétaire est libéré des contraintes de gestion : c’est l’usufruitier qui s’occupe de la location du bien, des relations avec les locataires et des éventuels travaux courants.
3. Des charges limitées
Selon l’article 605 du Code civil, l’usufruitier assume :
- Les charges locatives (taxe d’habitation si applicable, entretien courant).
- Les réparations d’entretien (plomberie, électricité, menuiserie).
Le nu-propriétaire n’intervient que pour les grosses réparations (toiture, murs porteurs, fondations), comme le précise l’article 606 du Code civil.
4. Une optimisation fiscale pour la transmission
En cas de donation ou de succession, les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la pleine propriété), réduisant ainsi la base taxable. Les abattements familiaux (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, par exemple) s’appliquent sur cette valeur décotée.
Quels sont les inconvénients de la nue-propriété ?
Le principal écueil réside dans l’absence de revenus immédiats : le nu-propriétaire ne perçoit ni loyers ni plus-value pendant toute la durée de l’usufruit. Ce type d’investissement convient donc aux profils recherchant une stratégie patrimoniale long terme, plutôt qu’un rendement locatif immédiat.
Autres points à considérer :
- Le risque de vacance locative ou de dégradation du bien (bien que limité par les obligations de l’usufruitier).
- L’illiquidité du bien pendant la durée de l’usufruit (vente possible, mais à un prix décoté).
- La durée d’immobilisation du capital, surtout en cas d’usufruit viager (incertitude sur la date de récupération de la pleine propriété).
Quelle fiscalité pour le nu-propriétaire ?
Impôts locaux
Le nu-propriétaire est exonéré de :
- Taxe foncière (due par l’usufruitier, sauf convention contraire).
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (si l’usufruitier occupe le logement ou le loue).
Transmission et succession
La valeur fiscale de la nue-propriété est déterminée par un barème légal (article 669 du CGI), fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple :
- À 60 ans, la nue-propriété vaut 70 % de la pleine propriété.
- À 80 ans, elle vaut 90 %.
À l’extinction de l’usufruit, la réunification des droits (pleine propriété) s’effectue sans nouvelle imposition.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
En principe, c’est l’usufruitier qui est imposable sur la valeur totale du bien (article 968 du CGI). Cependant, dans certains cas (comme l’usufruit du conjoint survivant), la valeur est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème fiscal.
Pour estimer précisément la répartition, utilisez le simulateur officiel du barème fiscal proposé par la DILA.
La nue-propriété s’impose comme un outil patrimonial puissant, combinant décote à l’achat (25 à 40 %), optimisation fiscale (base taxable réduite en transmission) et gestion externalisée. Ce mécanisme, encadré par les articles 605 et 606 du Code civil, libère le nu-propriétaire des contraintes locatives et des charges courantes, tout en lui garantissant la pleine propriété à terme, sans frais ni formalités. Pour les CGP, l’opportunité réside dans la transmission anticipée (abattements applicables sur une valeur décotée) et la neutralité fiscale à la réunification des droits. Une vigilance s’impose cependant sur la durée d’immobilisation (illiquidité relative), le profil de l’usufruitier (viager ou temporaire) et les risques de vacance – des critères à évaluer au cas par cas avec le client. L’IFI et la taxe foncière restent à analyser finement, selon que l’usufruitier est le conjoint ou un tiers, pour éviter toute mauvaise surprise. Stratégie de long terme par excellence, la nue-propriété s’intègre idéalement dans une diversification immobilière ou une planification successorale, à condition d’en maîtriser les subtilités juridiques et fiscales.
Source : Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique
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