L’Autorité des marchés financiers (AMF) a récemment publié une analyse détaillée des performances affichées du marché du financement participatif immobilier en France, basée sur les données collectées auprès des 10 plus grandes plateformes en termes de collecte. Cette étude est particulièrement pertinente pour les Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), qui doivent constamment évaluer les risques et les opportunités liés aux placements immobiliers pour leurs clients. En effet, les perspectives de rendement des projets proposés par ces plateformes, bien que restées relativement stables entre 2017 et 2022, ont connu une hausse notable à partir de 2023, atteignant 10,7 % fin mars 2024. Cependant, cette dynamique doit être analysée avec prudence, notamment en raison de la détérioration économique du secteur immobilier, marquée par une remontée des taux d’intérêt et une baisse du nombre de transactions. Les CGP doivent donc être vigilants face à ces tendances et conseiller leurs clients en tenant compte des risques de retards de remboursement et des pertes potentielles, tout en optimisant la fiscalité et la gestion de l’épargne.
L’AMF publie une analyse des performances du marché du financement participatif immobilier en France
Le marché du financement participatif immobilier en France montre des signes de tension, nécessitant une analyse approfondie et une vigilance accrue de la part des investisseurs. Les perspectives de rendement des projets proposés par les plateformes de financement participatif immobilier sont restées relativement stables entre 2017 et 2022, oscillant entre 9,1 % et 9,6 % en moyenne. Cependant, à partir de 2023, une hausse notable a été observée, atteignant 9,9 % pour culminer à 10,7 % fin mars 2024. Cette dynamique, bien que potentiellement attractive, intervient dans un contexte économique dégradé, marqué par une remontée des taux d’intérêt, une baisse du nombre de transactions immobilières et une pression accrue sur les porteurs de projets. Ces facteurs soulèvent des questions sur la viabilité des rendements annoncés.
Retards de remboursement et risques pour les investisseurs
Les retards de remboursement sont devenus un enjeu central pour les investisseurs. Environ 30 % des projets en cours au 31 mars 2024 accusent des retards, certains entraînant des procédures collectives et des pertes définitives. Les projets financés en 2020 et 2021 montrent des taux de retard préoccupants, atteignant respectivement 20,1 % et 36,9 % deux ans après leur lancement. Le ralentissement de la collecte observé en 2023 constitue également un signal après une année 2022 record.
Ces statistiques mettent en lumière l’importance de l’équilibre dans les communications entre les perspectives de rendement attractives annoncées par les plateformes et les risques encourus par les investisseurs. Les taux de pertes définitives restent faibles, mais ils ne devraient pas être utilisés comme un gage de sécurité étant donné qu’une procédure menant à une perte définitive prend plusieurs années. En revanche, les retards dans le remboursement du capital et le paiement des intérêts, bien qu’ils n’impliquent pas nécessairement une perte définitive, sont largement sous-estimés dans les statistiques communiquées. Par exemple, pour les projets financés en 2019, le taux de retard affiché est de 15,2 %, mais celui-ci bondit à 60,2 % en prenant en compte les remboursements tardifs et non seulement les retards toujours en cours.
Asymétrie des risques et transparence des plateformes
Le financement des projets de crowdfunding immobilier repose souvent sur des montages financiers présentant une asymétrie des risques. Ces structures se caractérisent par une faible mobilisation de fonds propres de la part des porteurs de projets, combinée à un fort recours à l’endettement financé par les investisseurs. Si ce modèle permet aux porteurs de projets de maximiser leur effet de levier, il transfère une part importante des risques sur les investisseurs en titres de créance. Ces derniers, en plus de supporter les conséquences en cas de retard ou d’échec pouvant aller jusqu’à la perte d’une partie du capital investi, ne bénéficient pas pleinement, voire pas du tout, des gains générés en cas de succès.
Appel à la transparence et à une meilleure information des investisseurs
Face à ces constats, l’AMF appelle à une transparence accrue dans les pratiques des plateformes. Il est essentiel que les rendements publiés distinguent clairement les performances contractuelles des performances réelles, tout en prenant en compte l’ensemble des retards et incidents de paiement. Par ailleurs, une meilleure granularité des indicateurs, incluant les retards constatés même sur les projets remboursés, ainsi que l’évaluation des risques de liquidité et de perte en capital partielle ou totale, permettrait aux investisseurs d’appréhender de manière plus complète et réaliste les risques associés à ces placements.
L’AMF a également publié une « Etude sur le marché du financement participatif immobilier en France » et les « Conseillers en investissements participatifs et prestataires de services de financement participatif: chiffres clés 2023« .
Le marché du financement participatif immobilier en France présente des perspectives de rendement attractives, avec des taux oscillant entre 9,1 % et 10,7 % entre 2017 et 2024. Cependant, cette dynamique s’accompagne de retards de remboursement significatifs, affectant environ 30 % des projets en cours au 31 mars 2024. Les investisseurs doivent être particulièrement vigilants face aux risques de perte en capital et aux retards de paiement, souvent sous-estimés par les plateformes. L’asymétrie des risques, avec une faible mobilisation de fonds propres et un fort recours à l’endettement, transfère une part importante des risques sur les investisseurs en titres de créance. Face à ces enjeux, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) appelle à une transparence accrue des plateformes, notamment en distinguant clairement les performances contractuelles des performances réelles et en incluant les retards de paiement dans les indicateurs de performance. Les Conseillers en Gestion de Patrimoine doivent donc insister sur la nécessité d’une analyse approfondie des risques et d’une meilleure information des investisseurs pour garantir des placements plus sûrs et plus transparents.
Source : AMF
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